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不動産投資セミナーへ参加する前に、抑えておくべき2つのポイント。

不動産投資セミナーへ参加する前に、抑えておくべき2つのポイント。

 

セミナー

本ブログ「教師の本音」では、度々

教師こそ「不動産投資」が向いている

と説明してきました。

 

そして、そのために

まず「あなた自身」が、しっかりと不動産投資に関する知識を身につけること

これが大事だと言いました。

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無料資料請求や自分で書籍を買って勉強するのが、費用もお手軽で何より「自分で」勉強しようと思うのでオススメです。他力本願は必ず失敗するし、言い訳しか生まれません。

 

とはいえ、受験勉強と同じようにいち個人では、限界がある。

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非効率になりがちですからね。・・・素人だし。

 

そこで、「セミナー」に参加してみるというのはどうかな?という提案です。

 

不動産会社の多くは「不動産投資セミナー」を実施しています。

知識を得る・学ぶ機会を得ると言う意味では、有益です。

 

しかし、何も考えずに不動産投資セミナーに参加してしまうと

うまい話に乗せられただけで、結局損をした。

不動産投資について、良く分からなかった。

なんて、単なる時間の無駄になってしまいます。

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時間だけが無駄になっただけならまだマシですが、「高い勉強代」となるとダメージが大きすぎます。
実際、無料のセミナーは「営業の一環」であるため「売り込み」がきついです。

 

そこで本日は、教師の不動産投資に関して

「価値あるセミナー」にするために「最低限」ココは抑えておけ!

というポイントをお話します。

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セミナーを利用してやる!食ってやる!位が、ちょうどいいと思っています。

 

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不動産投資で最低限知っておくべき知識

不動産 マンション

あなたにキチンとやる気があるなら、不動産投資は、投資の中では比較的簡単に「メリット・デメリット」が理解出来るし、難しくはありません。

だからこそ、不動産投資をするなら必ず自分で、勉強しておく。

これが大事です。

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投資全般に言えることですけど、「自分が理解できないものには、投資をするな」コレ、鉄則です。

 

セミナーに参加しようとしまいと、自分が勉強を怠れば「損」をします。

お金に限らず、貴重な時間までも失います。

 

そこで、まずは「最低限何を知っておくべきか?」これについて話します。

 

不動産投資について、パンフレットやセミナーでは必ず「メリット」を強調してあります。

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旨みがなければ、誰も利用しようと思いませんから当然です。

 

だから、メリットは放っておいても勝手に知ることが出来ます。

というか、先に羅列しておきます。

安定した副収入になること

ローリスクで資産運用が出来ること

節税対策にもなること

万が一の場合は、資産として残せること

この辺りは不動産投資のメリットになります。

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これでメリットは一通りオッケーです。

 

あと公務員だからこそのメリットも一応あります。

融資を受けやすい。

これにより、数ある投資の中で一般的な人と比べると「公務員は、不動産投資を始めやすい」といえます。

しかしこれは、「不動産投資だから得られるメリット」とは違うので、置いときます。

 

上の4つ(安定・ローリスク・節税・万が一)のメリットを鵜呑みにするまえに、メリットを可能にするためには、どんなハードルを越えなくてはいけないのか?

これらを最低限知っておくべきです。

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セミナーに参加するときに、是非ともしっかり確認しておきたい内容です。

 

家賃保証があるかどうか、どの程度なのか

空き室

安定した収入になるためには、当たり前ですが「家賃収入」があってこそです。

空室が続く・入居率が低いとなれば当然入ってくるモノが無くなります。

 

一般的に不動産投資は、ローンを組んで運用を開始します。

収入が減れば当然「ローン返済」がきつくなり、不動産を売却せざるをえません。

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ご存じかも知れませんが、数億円する「シェアハウス」を投資目的で運用している人達が、家賃収入が入ってこなくなったことをキッカケに、ローンの支払いが不能になり問題となったニュースがありました。
家賃収入10億のハズが破産へ。会社員を狙うシェアハウス投資の手口

 

シェアハウスの問題は、書類の改ざんや裏工作などもあったようです。

問題点も複雑なようなので、この記事で掘り下げることは止めますが、少なくとも事実としてハッキリしていることは

家賃収入を見込んでローンを組んでいる(月々の返済額を決定している・融資額を決定している)

運用計画は「家賃収入は正常」と、仮定している

これです。

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さっきの「シェアハウス問題」で言えば、投資を始める人が「旨み」(10億円儲かる!だとか)だけを意識して、月々100万円近いローン返済を気にしなかったことも、原因の一つかもしれません。
平たく言えば、何も考えずに「おいしそうな話にただ飛びついただけ」ですね。

 

個人的には「家賃保証は必須」だと思っています。

しかし、「ずーっと家賃保証しますよ」とか「必ず家賃は保証します」というのを、簡単に信じたり、鵜呑みにするのはちょっと待ってください。

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セミナーで確認をして、自分で納得してからにしましょう。

 

注意するポイントや、確認したい内容は次の二つ。

ハウスメーカー・不動産会社等が一括借り上げで家賃保証をしているなら、「家賃の何割」が入ってくるのかどうか

家賃を保証するために、入居率を高める様な働きかけをしているかどうか。(オーナーを増やす努力ばかりしている→家賃収入を軽視し、契約件数を増やすことだけに走っているのではないか?)

当たり前ですが、商品・サービスには手数料やマージンが必要です。無料というのは利用者からすると大変有難いですが、ビジネスとして「より確かな」サービスをしてもらうためには、コストが必要です。

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慈善事業やボランティアじゃないですからね。

 

先ほどから話題にしている「シェアハウス問題」も、初めは

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不動産会社

我が社では、家賃を保証しています

 

といっておきながら、結局資金繰りが苦しくなり、突然辞めました。

 

家賃保証を、どのように提供してくれるのか?

これをあなた自身もしっかりと知ってください。

 

あなたの不勉強で

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家賃をずっと保証してくれるなら、収入は安定しているわね。安心だわ。

 

と考えるのではなく

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保証してくれる家賃は、どこからお金を引っ張ってくるの?
正常な状態である「居住者」から家賃をもらうように、この会社は努力しているの?
借りあげ家賃で考えると、私の収入はどの程度減るの?

 

こんなところまで、ちゃんと考えましょう。

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家賃保証といっても「全額」か「一部」でも、ずいぶんと変わって来ます
そして、ほとんどは「実際の家賃」ではなく「借りあげ家賃」が設定されているハズです。
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後で話す「利回り」にも関わってくることなので、「保証してくれれば安心」と軽く見るのではなく、「どのように、どの程度」保証してくれるのか?というところまで、不動産投資セミナーでちゃんと確認しましょう。

 

実質利回りを教えてもらう、お金の出入りを具体的に確認する

実際の割合を見極める

セミナーに参加すると、だいたい

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不動産会社

利回りは5%~7%。リスクも低いので「安定して確実に」資産が運用できます。

 

って聞くかもしれません。しかし、その数字も鵜呑みにしてはいけません。

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単純な計算によって求められただけの「表面利回り・想定利回り」の可能性があるからです。

 

表面利回りとは、単純に「元本に対して、バック(利益)がどれだけあるか?」ということです。

例えば

2400万円を使って、1年間で120万円の利益を生み出せば「利回り5%」

です。

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2400万円のマンション1室を購入して、家賃10万円で貸し出したら年間で120万円の収入になります。
この場合「利回り5%」と表現します。

 

表面利回りは、「ぱっ見で善し悪しを判断する」だけとしては有効ですが「それ以上の意味や価値」はありません。

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具体的に話しましょう。

 

2400万円のマンション1室を購入するのにローンを組んでいたら「銀行への利息」を支払っています。金利2%だとしても年間48万円は2400万円に上乗せされ続けている事と同じです。

さらに(複雑でわかりにくいんですが)

不動産」なので、「修繕費などの経費」や「固定資産税・所得税などの税金」なんかも必要になってきます。

 

そういった「年間の支出額」を考えて計算された利回りを「実質利回り」といいます。

実質利回りをキチンと教えてくれるならば、その不動産屋は安心できるかもしれません。

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実質利回りは、運用年数によっても変わってくるので算出が難しく教えてくれないところや自分で調べてくださいと言われるとこもあります。
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反対に「オーナー目線」をしっかりと持っている会社なら、「オーナーの利益」を優先して考えるので、「実質利回り」のように不動産会社にとって「デメリット・ネガティブになりやすい情報」も誠実・確実に教えてくれます。

 

不動産投資会社の中には、「(不動産投資ではあり得ない程)高い利回りを実現!」のように

「やらなきゃ損!」「必ず儲かる」

みたいなことを平気で推してくる不動産会社や不動産投資セミナーもあります。

そういうところは「直感」を信じて、ちょっと距離を置きましょう。

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利回り20%も夢じゃ無い!とかそういうやつです。
これらは、中古物件であることがほとんどで、販売価格が安いから相対的に利回りが高くなりますが、初期修繕で数百万必要だったり、手放したくても評価額が購入価額を大きく下回っていて、大きく損をすることになりかねません。

 

キャッシュフローと言いますが、最低でも3年、できれば10年間くらいは

(入居率や家賃相場などから)いくら程のお金が入ってきて

(利息、税金や積立金などで)いくらほどのお金が出ていくのか?

これをキチンと相談して、あなたも納得するようにしましょう。

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こういった細かな疑問にも真摯に対応してくれる不動産会社を、選んでください。
というか、セミナーでそれを見極めるようにしましょう。

 

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というメリットがあります。

 

教師は、職業専念義務や副業禁止規定があるため「不動産会社」を介することが、「法律上の観点」から言っても安心です。

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もちろん無料ですし、企業とのコラボもしているのでオススメです。

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一度覗いて見てはいかがですか?

 

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